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房地产8月统计月报:楼市刮起“双向调控”风,市场拐点或现

导语
8月,房地产调控系统性地再升级,土地降温的副作用显现:需求端量价齐跌,销售下滑超预期。而为维护市场稳定,各地继续大力度加码的可能性或有所降低。

今年以来,房地产行业调控频次持续增加,调控城市不断扩容,行业资金面持续收紧,居民观望情绪渐浓。目前,住房问题仍是重要的民生问题,是居民关注的焦点之一。8月以来,房地产行业又有哪些新动向呢?

一、政策篇:中央定调“住有所居”,地方调控政策井喷

8月,从中央到地方,房地产政策环境持续趋紧,房地产长效机制进一步全面落实,无疑利于楼市在短期内降温,长期进一步回归理性。

中央层面,定调“住有所居”,加快解决住房困难问题。8月25日,国常会完善三孩生育政策配套措施,加强住房等支持政策;8月31日,国新办强调建立人、房、地、钱四位一体的联动新机制。

地方层面,调控政策出现井喷,核心特点是收紧。如广州、东莞等多地均明确提出建立二手房交易指导价发布机制;惠州、金华等多地强调优化住宅用地供应,限地价、限房价等;深圳严谨信贷资金买卖小产权房、回迁房等住宅类历史违建等。

中原地产研究中心统计数据显示,今年1-8月,年内全国累计房地产调控突破400次,刷新历史记录。

中原地产首席分析师张大伟指出,在房价全面上涨的影响下,已经有广州、合肥、等13个城市被住建部不同程度约谈督导,预计下半年房地产调控从严趋势不变。

二、楼市篇:销售增速温和回落,多地双向调控稳房价

国家统计局数据显示,2021年前8月,商品房销售额和销售面积分别约11.9万亿元(人民币,下同)和11.42亿平方米,同比增长22.8%和15.9%;比2019年同期增长24.8%和12.1%,两年平均增长11.7%和5.9%。

但增速方面,今年前8个月,全国商品房的销售面积环比增速和销售额环比增速已从今年1-2月的高位连续六个月回落,其较前7月分别收窄5.6个百分点和7.9个百分点。

图表来源:国家统计局

单月来看,尽管8月销售规模创年内新低,但仍属于高景气下的温和回落。商品房销售额和销售面积分别为1.26万亿元和1.26亿平方米,环比分别下降6.67%和3.08%。

就地区而言,前8个月,全国房地产市场销售额和销售面积最大头的均是东部地区,分别为6.91万亿元和4.8亿平方米,同比增长27.7%和18.1%。

再看房价变动情况,8月我国70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体延续回落态势。

以一线城市为例,8月新建商品住宅和二手住宅销售价格分别环比上涨0.3%和0.2%,但涨幅分别比上月回落0.1和0.2个百分点。同比来看,8月一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.7%和9.1%,涨幅比上月分别回落0.3和0.9个百分点。

除此之外,随着调控政策发酵、信贷持续收紧,8月新房、二手房上涨城市数量均降至年内最低水平。

统计局数据显示,8月份,70个大中城市中,新房价格环比上涨的城市数量为46个,7月有51个;二手房价格环比上涨的城市数量仅27个,7月有41个。

整体来看,8月各类城市的房价都不同程度出现回落,有的城市房价甚至止涨转跌。

凯资认为,接下来短期内,房地产热度会保持低温态势,“金九银十”的热度与7-8月相比,或有所回温,但大概率低于市场预期,主要原因就在于限购、限售使得居民减少购房资格,限贷促使银行不接单等城市增多,遏制投资投机性需求等。

值得一提的是,目前,房地产调控出现双向调控,防止上涨和防止下调并存。

从上个月开始,全国多座城市发布“限跌令”。例如,楼市成交持续低迷并隐现价格战的江阴,成为了2021年以来长三角区域首个发布“限跌令”的城市。

如昆明、沈阳、岳阳、株洲等城市先后发布或者约谈了针对开发商降价的政策与会议,目的就是打击恶意降价行为维护市场稳定。

中原地产首席分析师张大伟认为:“房价大涨会放大金融风险,而房价断崖式下跌也同样不稳定,也会影响金融系统。最近全国多个城市新房的‘限跌令’,背后其实进一步说明了‘稳定’是楼市最确定的关键词。”

三、房企篇:单月销售普遍下滑,市场景气度再探底

全国来看,今年8月房企整体销售增速同比下滑,未来或将进一步加剧房企间的分化。

个企层面,凯资选取2021年前8月销售额TOP50上市房企为样本,从中筛选了位于不同梯队的20家典型房企,对该等房企8月单月以及前8月的销售额、销售面积及年度目标完成度进行盘点。

8月单月,各梯队单月销售增速普遍下降,其中有3家房企同比降幅超3成,仅个别房企实现了销售同比增长,分别是保利地产和越秀地产

具体而言,保利地产的单月销售额达468.73亿元,同比增6.76%,单月销售额排名第一;越秀地产销售额达126.69亿元,同比增速65%,销售增速第一,销售额排名十三。

再看单月房企销售面积,20家典型房企中有16家房企的单月销售面积出现同比下降。

值得注意的是,龙头房企万科企业单月销售面积增速下滑幅度最大的,同比下降48.12%。

虽然单月表现疲弱,但受疫情影响,去年整体销售额基数较低,因此,今年前8月房企的累计销售成绩多数依然呈现同比增长的态势,只是增速明显放缓。

从前8月来看,佳兆业集团均夺得销售额累计增速和销售面积累计增速的头筹,分别同比增加49.01%和51.26%。

最后,从年度销售目标完成情况上看,统计的房企中,有18家房企披露了年度销售目标或者目标增速。前8月,目标完成率超过2/3的房企仅三家,分别是金地集团、正荣地产首开股份,仅占统计样本的六分之一。其目标完成率分别为74.1%、70.54%和70.89%-77.33%。

谈及未来对的市场预判,业内给出的一致观点是房地产市场增速仍将有所回落。

58安居客房产研究院报告指出,预计截止今年年底,市场退烧难免,传统“金九银十”特有的开盘潮、抢房潮、售罄、秒光、上涨等火热场面很难再现,“金九银十”成色将大打折扣。

四、投资篇:房企开发投资力度持续走弱,拿地热情骤减

随着“三条红线”等金融监管的不断加强,8月份,房企对资金的使用更为谨慎,与此同时,市场土地供应逐渐减少,房企投资力度进一步减弱。

国家统计局官方数据显示,今年1—8月份,全国房地产开发投资9.81万亿元,同比增长10.9%;比2019年1—8月份同比增长15.9%,两年平均增长7.7%。

图表来源:国家统计局

从增速来看,尽管维持正增长,但1—8月份地产开发投资累计增速已从今年1-2月份38.3%的高位,连续6个月收窄,累计增速与前7个月相比,再次放缓1.8个百分点。

贝壳研究院高级分析师潘浩指出,信贷持续收紧,新开工面积同比持续下滑对开发投资起到向下的拉动作用,8月房地产开发投资额已回落至去年同期水平。

在拿地方面,2021年1-8月,中指研究院跟踪的TOP100企业拿地总额约1.89万亿元,同比下降10.8%,门槛值为44亿元,同比下降10亿元。

中指研究院数据显示,今年1-8月,万科、碧桂园和保利发展分别以1121亿元、1047亿元和912亿元的总拿地金额位列排行榜前三名;拿地面积领跑的依旧是碧桂园、万科、保利发展,拿地面积分别为2559万㎡、1382万㎡和1248万㎡。

图表来源:中指研究院

值得注意的是,单月来看,全国房地产市场拿地热情骤减。

以部分头部房企为例,8月的拿地热情跌落到了冰点。相比于万科6 月拿地253亿元,7月拿地144亿元,万科8月单月拿地减少至14亿元;保利地产在8月单月几乎没有拿地,金额仅4亿元,较上个月拿地122亿元环比下降96.72%。

凯资认为,房企拿地金额环比下降的主要原因在于:受多个城市第二批集中供地延期的影响,土地供应量有所下降,房企养精蓄锐迎接9月第二批次供地,以至于8月开发商拿地也更趋于理性。

另外,由于“买地金额不得超年度销售额40%”的政策限制,对房企的资金监管更加严格,进一步约束了房企的投资行为。

在地域分布上,一线城市及三四线城市以及核心城市群拿地面积占比均上升。

中指研究院跟踪的50家代表房企数据显示,从城市等级分布来看,前8月,50家房企在一线及三、四线城市投资面积占比均上涨。

从城市群分布来看,房企投资更加聚焦核心城市群。50家代表房企今年前8月在五大核心城市群拿地面积占比达67.6%,同比增长10.3个百分点,其中,长三角拿地面积占比达34.5%,同比增长8.4个百分点。

图表来源:中指研究院

五、融资篇:融资端收紧或催化房企分化

房企债券融资方面,今年前8月融资规模累计增速较前7月加速下滑。

贝壳研究院统计,前8月房企发债累计约6999亿元(人民币,下同),同比下降21%,金额规模减少1817亿元。

融资结构上看,境内1-8月累计发债规模约4904亿元,同比下降约11%,降幅进一步扩大;境外方面,今年1-8月累计发债约2095亿元,同比下降约37%。

8月单月房企境内外债券融资规模约571亿元,环比减少39.8%,同比减少54.2%。

值得注意的是,融资规模增速下滑的同时,房企偿债压力进一步加大。

贝壳研究院数据,2021年8月,房企境内外债券融资到期债务规模约1196亿元,环比增加3.3%,同比增加21.2%,房企到期债务净额625亿,新增发债规模不足到期债务规模的二分之一。融资新规后,新增发债规模不及到期债务规模已连续保持12个月。

与此同时,房地产金融监管政策的升级,加速了部分房企暴露自身债务缺陷,频现违约事件。8月地产相关违约事件7笔,违约类型主要是未按时兑付本息。

不过,8月份也有多家房企积极回购前期债券,包括世茂集团、阳光城、花样年控股等,此举不仅改善自身债务结构,一定程度上也提振了市场信心

地产股市场,同样有包括万科企业、金科股份、中国奥园等多家企业表示会适时选择回购股份,这对地产投资信心回升起到积极作用,也将对冲部分负面影响

个企方面,根据贝壳研究院统计的前8个月融资总额排名前50的房企,其债券融资总规模约为4803.1亿元,与前7月相比,累计发债规模的前三名未变,分别是万科、首开股份、远洋集团,分别发债281亿元、251亿元和194亿元。单月看,排名前50家房企于8月份的融资总规模增长了262.1亿元。

个企来看,克而瑞统计显示,8月发行债券的企业有15家,发债企业个数比上月大幅减少17家。

8月发债量TOP5分别是首开股份、金地集团、龙湖集团、雅居乐集团和中国海外发展。其中,首开股份发行一笔34.20亿元的公司债,年限5年,融资利率3.45%。

从债券发行利率表现来看,企业发债成本持续分化,中海发行的公司债利率达到2.75%,融资优势持续扩大,而部分房企的境外债发行成本最高达到12%。

至于发债目的,翻看募集说明书,借新还旧仍是主流。

从房企角度看,不断收紧的行业融资端又或进一步催化企业间的分化。具备较强的资金能力或者运营能力的房企更能在逆势超车,对于抵御“风寒”能力较弱的中小房企,谋求转型或将成为其发展的新动力。

结尾

8月,房地产调控系统性地再升级,土地降温的副作用显现:需求端量价齐跌,销售下滑超预期。

此外,开发商投资趋势性回落,拿地热情跌落至冰点,融资环境收紧的同时,房企偿债压力进一步加大。从房价及房企表现来看,楼市拐点或现。

展望未来,四季度至明年的市场趋势很大程度上取决于政策有效调节时点及力度,从目前看,为了维护市场稳定,各地继续大力度加码的可能性或有所降低。

同时,结合市场需求,提高经营效能,解决利润的负增长,践行高质量发展是各大房企提升竞争力的必然趋势。

头图来源:图虫

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